Uzyskanie warunków dzierżawy
Po uzyskaniu zgody na budowę farmy fotowoltaicznej warto przyjrzeć się najczęściej zadawanym pytaniom dotyczącym czasu, kosztów oraz zysków związanych z prowadzeniem farmy. Kluczowe kryteria dla gruntu przeznaczonego pod farmę fotowoltaiczną obejmują powierzchnię około 1,5 ha i szerokość minimum 40 m dla farmy o mocy 1 MW.
Należy uwzględnić czynniki takie jak brak przeszkód planistycznych, odpowiednie ukształtowanie terenu (preferowane nachylenie na południe lub płaską działkę)
oraz bliskość do linii energetycznych średniego napięcia i stacji elektroenergetycznych GPZ.
Działka nie powinna być zasłonięta przez budynki, drzewa czy inne obiekty, a dostęp do utwardzonej drogi publicznej jest również ważny.
Wskazane jest, aby grunt przeznaczony pod farmę fotowoltaiczną należał do klasy IV, V
lub VI, co oznacza gleby orne, łąki i pastwiska średniej i słabej jakości. Pozostałe klasy
są zwykle zarezerwowane dla działalności rolniczej. Grunt nie może być objęty ochroną przyrody ani programami takimi jak Natura 2000, ani znajdować się w obrębie Parku Narodowego czy Krajobrazowego.
Preferowane są grunty bez form ochrony przyrody, ponieważ ich występowanie często wydłuża czas postępowania administracyjnego, nakłada dodatkowe obowiązki na inwestora
i może uniemożliwić powstanie instalacji.
Następnie z właścicielem gruntu podpisuje się umowę dzierżawy, która daje prawo
do dysponowania gruntem na cele budowlane. Umowa zwykle obejmuje okres 29 lat,
co odpowiada gwarancji na sprawność modułów fotowoltaicznych i jednocześnie zabezpiecza właściciela przed zasiedzeniem gruntu.
Uzyskanie decyzji środowiskowej
Uzyskanie decyzji środowiskowej jest kluczowym krokiem w procesie budowy farmy fotowoltaicznej, która musi zostać wydana przez Urząd Miasta lub Urząd Gminy. Decyzja
ta określa, w jaki sposób realizować inwestycję, aby minimalizować wpływ na środowisko. Chociaż przepisy zakładają 60-dniowy termin rozpatrzenia wniosku o wydanie decyzji środowiskowej, w praktyce ten czas może się wydłużyć nawet do 150 dni, ze względu
na możliwe uzupełnienia i opiniowanie przez różne organy.
Skala projektu oraz obecność ochrony przyrody, zgodnie z Ustawą o ochronie przyrody
z 16 kwietnia 2004 r., mogą wpłynąć na problemy występujące na etapie decyzji środowiskowej. W przypadku farmy fotowoltaicznej, która ma potencjał oddziaływania
na środowisko, raport oddziaływania na środowisko może być wymagany, ale niekoniecznie obligatoryjny. O konieczności sporządzenia raportu decyduje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, w zależności od lokalizacji inwestycji.
Przed wydaniem decyzji środowiskowej, opinie na temat wniosku są zbierane od organów opiniujących, takich jak Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny, Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska czy Zarząd Zlewni. Każdy z tych organów może zwrócić
się o uzupełnienie Karty Informacyjnej Przedsięwzięcia, która jest częścią wniosku o wydanie decyzji środowiskowej. Przykładowe uzupełnienia mogą obejmować konieczność sporządzenia raportu oddziaływania na środowisko w określonym zakresie, nasadzenia krzewów w granicy inwestycji czy odsunięcia inwestycji od cieków wodnych.
Decyzja środowiskowa jest wymagana, gdy planowana farma fotowoltaiczna ma powierzchnię większą niż 1 ha na terenach nieobjętych ochroną przyrody oraz powyżej 0,5 ha na terenach chronionych, np. w obszarze Natura 2000. Dla projektów o powierzchni do 1 ha można pominąć etap pozyskiwania decyzji środowiskowej i rozpocząć proces inwestycyjny
od uzyskania warunków zabudowy.
Sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to kluczowy etap w procesie wyboru terenu pod farmę fotowoltaiczną. Aby upewnić się, że wybrany teren
jest odpowiedni dla tego rodzaju instalacji, należy zgłosić się do odpowiedniego urzędu gminy w celu uzyskania wypisu i wyrysu z MPZP. Dokumenty te dostarczają szczegółowych informacji na temat przeznaczenia danego terenu oraz wszelkich ograniczeń i wymagań dotyczących jego zagospodarowania. Analiza MPZP pozwala na weryfikację, czy teren
jest zgodny z lokalnymi przepisami i wytycznymi oraz czy nie występują na nim żadne przeszkody planistyczne uniemożliwiające realizację projektu farmy fotowoltaicznej.
Wypis z MPZP zawiera opis przeznaczenia danego terenu oraz jego ustaleń planistycznych, które mogą obejmować kwestie związane z przeznaczeniem, intensywnością zabudowy, wysokością budynków czy procentowym udziałem terenów biologicznie czynnych.
Wyrys z MPZP to natomiast graficzne przedstawienie terenu, które ułatwia zrozumienie
jego ukształtowania i położenia względem innych obszarów, takich jak strefy ochrony przyrody, linie energetyczne czy sąsiednie nieruchomości.
Po otrzymaniu wypisu i wyrysu z MPZP, warto skonsultować się z ekspertem z zakresu planowania przestrzennego lub prawnikiem, aby upewnić się, że interpretacja dokumentów jest prawidłowa i że farmę fotowoltaiczną można bez przeszkód zrealizować na danym terenie. W razie potrzeby można również złożyć wniosek o zmianę MPZP, co może pozwolić na dostosowanie terenu do wymagań farmy fotowoltaicznej. Proces ten jednak może być czasochłonny i nie zawsze kończy się pozytywnym rozstrzygnięciem.
Sprawdzenie MPZP jest istotne nie tylko dla inwestora, ale również dla właściciela terenu, ponieważ pozwala na uniknięcie ewentualnych problemów prawnych czy konfliktów
z sąsiadami, które mogłyby utrudnić lub nawet uniemożliwić realizację inwestycji.
Wybór odpowiedniego terenu zgodnie z MPZP to fundament, na którym można oprzeć dalsze etapy realizacji projektu farmy fotowoltaicznej, takie jak uzyskanie zgody na budowę czy zawarcie umowy dzierżawy.
Uzyskanie warunków zabudowy
Jeżeli dany teren nie jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), inwestor musi ubiegać się o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT). WZiZT jest dokumentem określającym zasady zagospodarowania danej działki, a wydaje go gmina. Chociaż ustawowy czas rozpatrzenia wniosku wynosi 60 dni,
w praktyce może się różnić, podobnie jak w przypadku decyzji środowiskowej.
Główne problemy na etapie uzyskania warunków zabudowy wynikają z ograniczeń legislacyjnych. Niektóre gminy odmawiają wydania warunków zabudowy dla farm fotowoltaicznych, jeśli nie ma na ich terenie terenów przeznaczonych pod OZE.
Odwołują się wówczas do art. 10 ust. 2a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przypadku odmowy wydania warunków zabudowy dla farmy PV o mocy
1 MW, inwestor może odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO),
co znacznie wydłuża proces administracyjny.
SKO może zarówno uchylić decyzję gminy, jak i podtrzymać jej stanowisko. Jeśli jednak ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wyklucza możliwości starania
się o WZiZT, konieczne jest spełnienie wymogów art. 61 ust. 1 pkt 1-6 tej ustawy.
Gmina może jednak ponownie stwierdzić, że farma nie spełnia wszystkich wymogów.
Dużo zależy od interpretacji przepisów przez gminę oraz wyroków lokalnego Sądu Administracyjnego, który może nadać nową interpretację ustawie.
Inne problemy mogą pojawić się w sytuacjach takich jak śmierć jednej ze stron postępowania, co prowadzi do zawieszenia postępowania do czasu wyłonienia spadkobierców, czy też występowanie na terenie działki gruntów pochodzenia organicznego. W tych przypadkach proces uzyskania decyzji o warunkach zabudowy może być jeszcze bardziej skomplikowany
i czasochłonny.
Uzyskanie warunków przyłączenia farmy do sieci
Uzyskanie warunków przyłączenia farmy fotowoltaicznej do sieci energetycznej jest kluczowym etapem procesu inwestycyjnego. W Polsce, ze względu na przeciążenie sieci, otrzymanie informacji o dostępnych wolnych mocach przyłączeniowych stanowi duże wyzwanie. W celu zbadania możliwości przyłączenia farmy PV do sieci, należy skontaktować się z Operatorem Sieci Dystrybucyjnej (OSD).
W Polsce funkcjonuje pięć firm operatorskich: Tauron, Enea, PGE, Energa – odpowiadające
za sieci średniego napięcia, oraz spółka PSE, która wydaje decyzje dotyczące przyłączenia
do sieci wysokiego napięcia. Wnioski o przyłączenie kierowane są do odpowiedniego OSD,
który ma urzędowo 150 dni na rozpatrzenie zgłoszenia.
Skontaktowanie się z OSD w celu uzyskania informacji o dostępnych wolnych mocach przyłączeniowych pozwala na ocenę realności przyłączenia farmy PV do sieci energetycznej. Uzyskanie niezbędnych informacji i zezwoleń jest nie tylko wymogiem formalnym, ale także podstawą do planowania inwestycji i podejmowania decyzji dotyczących jej dalszego przebiegu. Zdobyte informacje umożliwią inwestorowi ustalenie, czy dana lokalizacja
jest odpowiednia dla farmy fotowoltaicznej oraz jakie dodatkowe działania należy podjąć
w celu uzyskania zgody na jej budowę i eksploatację.
Otrzymanie promesy koncesji
Otrzymanie promesy koncesji to kluczowy etap umożliwiający legalne wytwarzanie energii elektrycznej z farmy fotowoltaicznej. Promesa koncesji jest wydawana przez terenowy oddział Urzędu Regulacji Energetyki (URE). Składając wniosek o promesę koncesji, inwestor otrzymuje wstępne zezwolenie na wytwarzanie energii z farmy PV, co stanowi podstawę do dalszych działań. Warto pamiętać, że posiadanie koncesji jest obowiązkowe dla prowadzenia działalności związanej z wytwarzaniem energii odnawialnej, a promesa koncesji to pierwszy krok w tym procesie.
Uzyskanie pozwolenia na budowę farmy fotowoltaicznej
Uzyskanie pozwolenia na budowę farmy fotowoltaicznej jest istotnym etapem inwestycji. Wnioski o pozwolenie należy złożyć w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Wymagane dokumenty to plan zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, będące częścią projektu budowlanego. Dodatkowo, do wniosku dołącza się projekt techniczny, który nie podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu
na budowę.
Urzędowy czas rozpatrzenia wniosku przez starostwo wynosi 65 dni. Należy jednak uwzględnić dodatkowy czas na uzupełnienia i opinie organów, co sprawia, że średni czas uzyskania decyzji w praktyce wynosi do 90 dni. Na etapie pozwolenia na budowę, starostwo ocenia zgodność projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy, decyzją
o środowiskowych uwarunkowaniach oraz przepisami odrębnymi. W przypadku stwierdzenia nieścisłości, starostwo wzywa do ich uzupełnienia lub korekty wniosku, przy czym na tym etapie są to już zmiany formalne.
Po otrzymaniu pozwolenia na budowę oraz zgromadzeniu wszystkich niezbędnych zezwoleń
i dokumentów, można przystąpić do sporządzenia projektu wykonawczego i rozpoczęcia prac. Pozwolenie na budowę jest kluczowym elementem, umożliwiającym realizację inwestycji
w farmę fotowoltaiczną, a staranne przygotowanie wniosku oraz dokumentacji znacząco wpływa na szybkość i sprawną realizację projektu.
